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부천시는 중동 1기 신도시 노후 계획도 도시 정비 선도지구로 '반달마을 A'와 '은하마을' 2개 구역을 선정했습니다.
이번 발표는 중동 지역의 재개발과 재건축을 통해 주민들의 생활환경을 개선하고, 새로운 주거 공간을 마련하기 위한 중요한 첫걸음입니다.
1. 중동 선도지구 발표 개요
중동 선도지구는 부천시의 도시 재생 프로젝트의 일환으로, 노후한 거주 지역을 현대화하고 주민들의 삶의 질을 높이기 위해 선정되었습니다.
부천시는 중동 1기 신도시 노후 계획도 도시 정비 선도지구로 '반달마을 A'와 '은하마을' 2개 구역을 선정했습니다.
발표의 주요 내용은 다음과 같습니다.
1) 선정 규모 및 구역
- 총 선정 물량 : 5,957세대 (중동 신도시 정비 대상 주택 물량의 약 15%)
- 반달마을 아파트 : 삼익·동아·선경·건영아파트, 총 3,570세대
- 은하마을 : 대우 동부·효성 쌍용·주공 1·주공 2단지, 총 2,387세대
2) 위치 및 특징
- 반달마을 아파트 : 경인선 송내역과 인접
- 은하마을 : 지하철 7호선 부천시청역 인근에 위치
3) 선정 과정
- 12개 구역에 대한 선정 절차 진행
- '선도지구 선정 평가위원회'를 통해 평가와 심사 수행
이번 발표는 부천시가 중동 지역의 발전을 위해 얼마나 큰 노력을 기울이고 있는지를 보여주는 사례입니다.
아래 내용은 예시 신규 정비기반 시설 위치도입니다.
2. 중동 선도지구 선정 구역 상세 정보
선정된 두 구역은 '반달마을 A'와 '은하마을'로, 총 5,957세대 규모의 주택이 공급될 예정입니다.
부천시가 선정한 중동 1기 신도시 노후 계획도 도시 정비 선도지구의 상세 정보는 다음과 같습니다.
1) 반달마을 아파트
- 총 세대수 : 3,570세대
- 구성 : 삼익, 동아, 선경, 건영아파트
- 위치 : 경인선 송내역과 인접
2) 은하마을 아파트
- 총 세대수 : 2,387세대
- 구성 : 대우 동부, 효성 쌍용, 주공 1단지, 주공 2단지
- 위치 : 지하철 7호선 부천시청역 인근
두 선도지구의 총 선정 물량은 5,957세대로, 이는 중동 신도시 내 정비 대상 주택 물량의 약 15% 수준입니다.
이 지역들은 기존의 노후 주택을 철거하고, 새로운 주거 단지를 조성하여 주민들에게 더 나은 생활환경을 제공할 계획입니다.
3. 중동 선도지구 선정 기준
중동 선도지구의 선정 기준은 여러 가지 요소를 고려하여 결정되었습니다.
부천시의 중동 1기 신도시 노후 계획도 도시 정비 선도지구 선정 기준은 다음과 같습니다.
1) 평가 항목 및 배점
총 100점 만점으로 구성되어 있으며, 세부 항목은 다음과 같습니다.
① 주민 동의율 : 70점
② 정주 환경 개선 시급성 : 10점
③ 대상 구역 내 주차 환경 등 고려
④ 통합 정비 참여 주택단지 수 : 10점
⑤ 통합 정비 참여 세대수 : 10점
2) 선정 과정
① 12개 구역에 대한 공모신청서 접수
② '선도지구 선정 평가위원회' 구성 및 개최
③ 제출된 주민 동의율 등에 대한 검증 절차 진행
④ 평가위원회의 공정하고 투명한 평가 및 심사
⑤ 국토교통부와의 협의를 통한 최종 선정
선도지구 선정은 국토부 표준 평가 기준을 바탕으로 마련되었으며, 공정성과 투명성을 확보하기 위해 노력하였습니다.
중동 선도지구는 주거 환경의 노후 정도, 주민들의 요구, 그리고 지역 발전 가능성 등이 주요 기준으로 작용했습니다.
이러한 기준을 통해 부천시는 주민들이 실제로 필요로 하는 지역을 선정할 수 있었습니다.
4. 중동 선도지구 향 후 행정 지원 계획
부천시는 중동 선도지구의 개발을 위해 다양한 행정 지원 계획을 마련하고 있습니다. 재정 지원, 인프라 구축, 그리고 주민 참여를 통한 의견 수렴 등이 포함되어 있습니다.
부천시는 중동 1기 신도시 선도지구에 대해 다음과 같은 행정 지원 계획을 마련했습니다.
1) 국토교통부의 주민 협력형 정비모델 적용
2) 특별정비계획(안)에 대한 자문 제공
3) 선도지구 전용 패스트트랙(Fast Track) 절차 적용
① 신탁사와 공공기관 등 예비 시행자 조기 지정
② 심의 간소화
③ 특별정비계획 조기 수립 지원
4) 내년부터 주민 제안 방식의 민간 주도 자율 정비 허용
5) 이주대책을 고려한 연차별 정비 물량 내 특별정비계획 승인
6) '중동 1기 신도시 재정비 마스터플랜' 수립
① 고층 유도 구간 설정
② 친환경 친구 녹지 보행 공간 구축
③ 생활 SOC 시설의 합리적 배치
7) 선도지구 미선정 구역에 대해서도 차별 없는 신속한 행정 처리 및 지원
이러한 지원 계획을 통해 부천시는 선도지구의 성공적인 사업 추진과 함께 중동 1기 신도시 전체의 체계적인 재정비를 목표로 하고 있습니다.
5. 중동 선도지구 동의율
중동 선도지구의 동의율은 주민들의 참여와 협력을 바탕으로 높아질 것으로 예상됩니다.
주민들이 개발 계획에 대해 긍정적인 반응을 보이고 있으며, 이는 지역 사회의 발전에 대한 기대감을 반영합니다.
중동 선도지구 공모에 참여한 12개 구역의 주민 동의율은 다음과 같습니다.
- 평균 주민 동의율 : 80.9%
- 최저 동의율 : 51%
- 최고 동의율 : 93%
구체적으로 살펴보면 아래와 같습니다.
① 은하마을 : 90.3%의 동의율을 달성했습니다.
② 나머지 구역들 : 51%에서 93% 사이의 동의율을 보였습니다.
주민 동의율은 선도지구 선정 평가 기준에서 가장 높은 배점(70점)을 차지하는 중요한 요소입니다.
부천시는 제출된 동의율에 대해 면밀한 검증 절차를 진행할 예정이며, 이를 바탕으로 공정하고 투명한 선도지구 선정 평가를 진행할 계획입니다.
6. 중동 선도지구 재건축 분담금
중동 신도시의 재건축 분담금은 아직 구체적으로 결정되지 않았지만, 주민들의 부담을 최소화하기 위한 방안이 마련될 것입니다.
부천시는 재건축 과정에서 발생할 수 있는 재정적 부담을 줄이기 위해 다양한 지원책을 검토하고 있습니다. 하지만, 부천 중동 선도지구 재건축의 분담금은 상당히 높을 것으로 예상됩니다.
현재까지 예상 수정치를 기준으로 안내해 드리겠습니다. 확정된 금액은 아니며, 향후 변경될 수 있음을 미리 말씀드립니다.
하나 감정평가법인의 분석에 따르면, 중동신도시의 한 통합 재건축 단지에서 조합원당 3억~5억 원의 추가 분담금이 발생할 것으로 예상됩니다.
구체적인 예시로, 전용면적 41m²의 경우를 살펴보면 다음과 같습니다.
- 종전 자산 가격 : 약 2억 7천만 원
- 전용 45m²로 입주 시 추가 분담금 : 약 3억 원
이는 3.3m²당 800만 원의 공사비만을 고려한 경우로, 실제 분담금은 더 높아질 수 있습니다. (공사비 상승 문제)
현재 아파트 가격이 3.3m²당 2천만 원대에 그치는 중동 신도시의 경우, 사업성이 낮아 추가 분담금이 클 것으로 예상합니다.
7. 중동 선도지구 통합 재건축의 어려움
부천 중동 신도시의 통합 재건축은 노후화된 주택 환경을 개선하고 도시 경쟁력을 높이기 위한 중요한 사업입니다.
부천 중동 선도지구 신도시의 통합 재건축은 다음과 같은 어려움에 직면해 있습니다.
1) 높은 추가 분담금
: 조합원당 3억~5억 원의 추가 분담금이 예상되며, 이는 현재 집값보다도 높을 수 있습니다.
2) 낮은 사업성
: 중동신도시의 현재 아파트 가격이 3.3m²당 2천만 원대에 그치고 있어 사업성 확보가 어렵습니다.
3) 공공기여 부담
: 용적률 350% 이내로 재건축할 경우 10%의 공공기여가 필요하며, 400%까지 늘릴 경우 31.5%까지 공공 기여량이 증가합니다.
4) 주민 간 갈등
: 높은 분담금으로 인해 주민들 사이에 갈등이 발생할 수 있으며, 이는 사업 추진을 지연시킬 수 있습니다.
5) 통합 재건축의 복잡성
: 여러 단지를 통합하여 재건축을 진행하는 것 자체가 난제입니다.
6) 주변 부동산 가격
: 분당과 평촌 신도시보다 주변 부동산 가격이 낮아 분양가를 높이기 어려운 상황입니다.
7) 불확실성
: 사업성 판단과 불확실성으로 인해 주민들이 재건축을 포기하고 사업 방향을 변경할 가능성이 있습니다.
이러한 어려움들로 인해 중동 선도지구 신도시의 통합 재건축은 복잡하고 도전적인 과제가 될 것으로 보입니다.
8. 자주 하는 질문
부천 중동 선도지구 개발에 대한 관심이 높아지면서 다양한 질문들이 나오고 있습니다.
자주 하는 질문들을 몇 가지 예시와 함께 답변해 드리겠습니다.
1) 중동 선도지구 개발의 단점은 무엇인가요?
① 이주 과정의 어려움
: 재건축 기간 임시 거주를 해야 하는 등 불편함이 발생할 수 있습니다.
② 분담금 부담
: 재건축에 따른 분담금 부담이 발생할 수 있습니다.
③ 사업 지연 가능성
: 예상치 못한 문제 발생이나 행정 절차 지연 등으로 인해 사업이 지연될 수 있습니다.
2) 중동 선도지구 개발에 참여하려면 어떻게 해야 하나요?
: 중동 선도지구 개발에 참여하려면 해당 단지의 재건축 조합에 가입해야 합니다. 조합에 가입하면 사업 추진 과정에 참여할 수 있으며, 의견을 개진할 수 있습니다.
3) 재건축 추진 일정은 어떻게 되나요?
: 부천시는 경기도 승인을 앞둔 '중동 1기 신도시 정비 기본계획'이 완료되면 내년(2025년)부터 주민 제안 방식으로 민간 주도의 자율 정비를 추진할 계획입니다.
또한, 특별정비계획을 승인하는 순차 정비 방안을 내년 상반기까지 마련할 예정입니다.
착공 및 입주 일정은 2027년에 재건축 착공이 시작될 예정이며, 2030년에는 입주를 목표로 하고 있습니다.